【港区・渋谷区税理士が解説】不動産相続は「新ルール」へ。タワマン節税改正後の評価額計算と賢い節税戦略
港区・渋谷区の経営者必見。2024年改正後の「タワマン節税」規制を踏まえた最新の不動産相続対策を港区の税理士が徹底解説。表参道周辺の地価動向や不動産税務の勘所、相続コンサルの重要性まで。確定申告時期にこそ考えたい資産防衛術。無料相談受付中。
はじめに：港区・渋谷区の不動産オーナーを襲う「評価額」の激変
2026年、日本の不動産市場は、港区や渋谷区、表参道といった都心一等地の地価が依然として高止まりを続ける一方、相続実務においては大きな転換点を迎えています。
かつて「タワマン節税」と呼ばれた、市場価格と相続税評価額の乖離を利用した極端な節税スキームは、2024年のルール改正によって封じ込められました。それから2年。改正後の評価方法が実務に完全に浸透した現在、「これまでの対策で本当に大丈夫なのか？」という不安の声が数多く寄せられています。
特に2月のこの時期は、フリーランスや個人事業主の皆様が確定申告に追われる時期ですが、実は確定申告と相続対策は切り離せません。本記事では、不動産税務の専門家として、最新の地価動向を踏まえた「負けない相続対策」を解説します。
1．「タワマン節税」改正の再確認と、現在の影響
かつてのルールでは、タワーマンションの高層階は1億円で売買されていても、相続税評価額が2,000万円〜3,000万円程度に抑えられるケースがありました。この「乖離（かいり）」こそが最大の節税ポイントだったのです。
しかし、新ルール（マンション建物の評価額の適正化）では、市場価格の最低60%まで評価額を強制的に引き上げる計算式が導入されました。
【比較表】タワマン節税改正前後の評価イメージ（港区・渋谷区の例）
| 項目 | 旧ルール（改正前） | 新ルール（現在：2026年） |
| 市場実勢価格 | 2億円 | 2億円 |
| 相続税評価額 | 約5,000万円（実勢の25%） | 約1億2,000万円（実勢の60%） |
| 節税効果（圧縮幅） | 1億5,000万円 | 8,000万円（大幅減） |
| 主な対象エリア | 港区、渋谷区、中央区等 | 全国のマンション（特に都心高層） |
このように、港区や渋谷区のプレミアムな物件ほど、改正による増税インパクトが大きくなっています。
2．2026年の地価動向：表参道・青山エリアの現在地
2026年現在の渋谷区・表参道エリアの地価は、再開発の進展と海外投資家からの根強い需要により、依然として上昇傾向にあります。これは、売却時には有利に働きますが、相続においては「相続税の支払い負担増」を意味します。
不動産税務において注意すべきは、路線価の上昇率が実勢価格に追いつこうとしている点です。税理士として現場を見ていると、評価額が上がったことで、かつては基礎控除内に収まっていた層が、次々と相続税の課税対象へとスライドしています。
3．改正後でも有効な「新・不動産相続対策」3選
「タワマンがダメなら、もう不動産で節税はできないのか？」
答えは「NO」です。専門的な相続コンサルを介することで、以下の手法が再注目されています。
小規模宅地等の特例の最大活用
自宅を相続する場合、330㎡まで評価額を80%減額できるこの特例は、依然として最強の武器です。港区の時価数億円の土地であっても、この特例を適用できれば、相続税を劇的に抑えることが可能です。
地積規模の大きな宅地の評価
表参道や南青山エリアに広い土地をお持ちの場合、一定の要件を満たすことで評価額をさらに下げられる可能性があります。これは高度な不動産税務の知識が必要な分野です。
収益不動産への組み換えと法人化
フリーランスや経営者であれば、不動産管理会社を設立し、所得の分散を図るのと同時に、相続財産を「現金」から「収益物件」へ変えることで、評価を圧縮しつつ納税資金を確保する戦略が有効です。
4．確定申告時期に「相続」を考えるべき理由
今、皆様は確定申告の準備で、一年の収支を整理されているはずです。
不動産所得がある方は、減価償却費の推移やローン残高を正確に把握されています。実は、このデータこそが相続コンサルの土台になります。
- 経費の計上漏れはないか？
- 領収書の保管状況は税務調査に耐えうるか？
- 今のキャッシュフローで、将来の相続税が払えるか？
当事務所では、確定申告のサポートと同時に、そのデータを用いた将来の相続シミュレーションを行っています。
5．なぜ「相続コンサル」は税理士に依頼すべきなのか
不動産会社が行う相続対策は「物件の購入」がゴールになりがちです。しかし、税務調査の現場を知る税理士は、「10年後、20年後に税務署がどう見るか」という視点で対策を立てます。
- 港区の特殊な評価基準に対応できるか
- 不動産税務の特例を隅々まで使いこなせるか
- 遺産分割で揉めないための「根拠ある評価」ができるか
私たちは、渋谷区・港区を中心に、複雑な不動産が絡む相続を数多く解決してきた実績があります。
結びに：無料相談から始まる資産防衛
2026年の不動産相続は、以前のような「知っているだけで得をする」時代から、「プロと緻密な計算に基づき対策を立てる」時代へと変わりました。
「自分の持っているマンション、新ルールだといくらになる？」
「表参道の土地を有効活用して、子供の代に資産を残したい」
「確定申告とセットで相続の相談もしたい」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ当事務所の無料相談をご利用ください。
渋谷区・港区を知り尽くし、不動産税務の専門家として、あなたの財産を次世代へ確実に繋ぐためのパートナーとなります。
人気のWebコンテンツはこちらです
Copyright © 港区青山の税理士法人 総和 – 会社設立から税務・会計処理までワンストップ対応 All Rights Reserved.
